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    以房養老!全國多地開展居住權登記

    華龍網-重慶晨報 | 2022-05-14 08:49:36

    在去年實施的《民法典》中,新設立了一種權利——居住權,規定居住權人有權按照合同約定,對他人的住宅享有占有、使用的用益物權?!睹穹ǖ洹穼嵤┖?,居住權登記工作在全國各地陸續開展。為什么《民法典》要設立居住權?在現實生活中,它有哪些作用?

    全國多地開展居住權登記

    安徽合肥的唐老先生在老伴過世后,與俞老太再婚。結婚前,唐老先生將房子過戶給三個子女。為了給俞老太一份保障,房子過戶時唐老先生三個子女簽了一份承諾書,承諾在老先生去世后,俞老太仍然能夠無償住在過戶給子女的這間房屋中。然而,老先生去世后,子女卻反悔了,不承認這份承諾書,并將俞老太訴至法庭。法庭判決:俞老太勝訴,可以繼續住在房屋中。

    專家表示:這類情況,是司法實踐中經常遇到的問題,通過居住權登記,可以很好地解決這個問題。

    居住權設立后,居住權人在權利生效期間,享有占有和使用房屋的權利,即便房屋產權發生轉移,居住權也不受影響。據了解,居住權在不動產登記機構登記辦理。

    據不完全統計,目前,重慶、安徽合肥、湖北武漢、山東濟南、四川成都、湖南長沙、浙江杭州等多座城市已經啟動當地的居住權登記工作。湖北武漢自去年7月起開始辦理居住權登記,半年內,當地已辦理居住權登記330余件。

    法律專家表示,居住權不僅可以在親屬間設立,也可以在沒有親緣關系的個體間進行。例如,失獨老人先為自己設立居住權,再把名下房屋出售,老人可以在晚年獲得一筆收入,實現以房養老。

    居住權交易背后潛藏風險

    可以看出,居住權的出現可以解決很多現實中的法律問題。另一方面,居住權也可以進行買賣交易。記者在調查中發現:市場上已經出現了個別居住權交易平臺。

    那么,這種交易如何完成?交易是否存有風險呢?

    在某交易平臺中,記者看到多套待售的居住權房源。平臺宣稱,購買居住權,賣方可以獲得一筆收入,買方可以獲得最長七十年的占有、使用房屋的權利。

    某房產交易平臺公眾號稱:出售居住權后,業主只保留所有權,所有權人可以隨時轉讓所有權,但是自己不能居住。居住權人可以自住,但是不能轉讓。

    該平臺宣傳說,居住權最大的優勢在于價格便宜。很多的房源都是以半價的形式出售,一套河北省香河縣的房源,市場價在60萬元左右,而該房屋的居住權只需要30萬元。記者注意到:房產證上還有“設定抵押登記”的記載。記者就此詢問該平臺負責人,對方表示:“房子是房主通過銀行貸款購買,還有未結清的貸款?!?/p>

    中央財經大學不動產與自然資源法研究中心執行主任武騰表示:“如果房屋事先已經設立了抵押,已經有了抵押權人(銀行),事后才有居住權,而居住權人沒有留意這種抵押權存在的權利狀況。將來,假設出現了房屋所有權人斷供,抵押權人(銀行)要實現抵押權拍賣房屋的情況,就可能會給居住權人的利益造成一些損害?!?/p>

    新聞多一點

    《民法典》為何要設立居住權?

    “居住權”是《民法典》中新增的亮點之一。正確理解“居住權”的內涵和外延,準確把握其特色,對于恰如其分地發揮此種新增用益物權的作用,妥善解決百姓日常生活中可能遇到的難題,非常具有必要性。

    1.贍養糾紛

    生活中,父母子女間常通過贍養協議來約定子女為父母提供房屋居住。此外,父母子女還會在法院的主持下達成由子女提供房屋給父母居住的調解協議。

    然而,在沒有形成上述協議的情況下,子女不提供房屋給父母居住的,父母也可以請求法院判決子女向其提供房屋。

    那么,在滿足何種條件時,法院會支持父母的訴請,為其設立居住權呢?

    這類贍養糾紛多發生在老年夫妻中的一人去世之后,另一人由于年事已高,且無房可住,僅憑現有收入難以維持生活,亦難以憑借自身勞動能力再獲得收入,因此有必要讓子女提供房屋給其居住。

    2.離婚糾紛

    在離婚糾紛中,法院一般依照《婚姻法》第四十二條,判決生活困難的一方享有居住權?!痘橐龇ā番F已失效,《民法典》在第一千零九十條延續了這一規定。

    司法實踐中,爭議焦點主要在對于上述條文中的“生活困難”應做何種解釋。

    《婚姻法解釋一》第二十七條規定,“《婚姻法》第四十二條所稱‘一方生活困難’,是指依靠個人財產和離婚時分得的財產無法維持當地基本生活水平。一方離婚后沒有住處的,屬于生活困難。離婚時,一方以個人財產中的住房對生活困難者進行幫助的形式,可以是房屋的居住權或者房屋的所有權?!睆脑撍痉ń忉尶梢钥闯?,只要一方離婚后沒有住處的,則屬于“生活困難”,可以設定居住權。

    另外,在離婚后沒有住處的基礎上,身患疾病、肢體殘疾、無固定收入等情形也是實踐中法院設定居住權的考慮因素。

    小知識

    什么是居住權?

    居住權是《民法典》物權編新增的用益物權的種類。居住權是指權利人為了滿足生活居住的需要,按照合同約定或遺囑,在他人享有所有權的住宅之上設立的占有、使用該住宅的權利。

    居住權的設定將房屋的居住權和所有權分開,滿足“房子不歸我,但我卻能住”的訴求,對保障特定弱勢群體“居者有其屋”具有重要意義,兼具穩定性和靈活性,有利于最大限度地發揮房屋效用。

    哪些情形可申請辦理?

    以下三種情形可以申請辦理居住權登記:1.以合同方式設立居住權的;2.以遺囑方式設立居住權的;3.以人民法院、仲裁機構的生效法律文書設立或確認居住權的。

    需要注意什么?

    ——設立居住權,當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。

    ——居住權的設立是無償的,但是需要登記。登記是設立居住權的必經程序。

    ——設立居住權的住宅不得出租,但當事人另有約定的除外。

    居住權也存在一定的限制。

    ——不得轉讓、不得繼承。

    ——設立居住權的房屋可以買賣,但在居住權期限內,房屋買賣不影響居住權的效力,并且賣方要告知買方房屋設立居住權的事實。

    綜合央視財經、《小康》雜志

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